Zaakgegevens
De situatie
Een huurder huurde sinds september 2023 een kamer voor € 600 per maand all-in, met een borg van € 200. De overeenkomst was aanvankelijk voor één maand, maar werd daarna stilzwijgend voortgezet.
De verhuurder probeerde de huur in 2024 al via WhatsApp te beëindigen, maar zonder juridische procedure. De huurder maakte duidelijk dat dit niet rechtsgeldig was en bleef gewoon huur betalen. De betalingen die door de verhuurder ook werden geaccepteerd.
Anderhalf jaar later volgde opnieuw een poging tot opzegging, dit keer met als argument dat de woning nodig zou zijn voor familie. Ook daar maakte de huurder bezwaar tegen.
Toen escaleerde de situatie.
Wat gebeurde er?
In plaats van naar de rechter te stappen, besloot de verhuurder zelf in te grijpen.
De sloten werden vervangen terwijl de huurder nog gewoon recht had op toegang tot de woning. De huurder werd feitelijk buitengesloten en kreeg zelfs berichten dat hij zijn spullen binnen 48 uur moest ophalen, anders zouden deze worden verwijderd.
Daardoor stond de huurder letterlijk op straat.
Omdat hij zich door de bedreigende situatie niet meer veilig voelde, zag hij af van terugkeer en moest hij noodgedwongen tijdelijk bij vrienden intrekken, waarvoor hij maandelijks € 735 betaalde.
Wat zegt de wet?
Dit is juridisch glashelder.
Een verhuurder mag een huurder niet eigenhandig uit een woning zetten.
Ook niet als:
Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan alleen eindigen via de wettelijke route. Als een huurder niet akkoord gaat, dan gaat het uiteindelijk via de rechter.
Zelf de sloten vervangen is geen opzegging.
Dat is een onrechtmatige ontruiming.
Wat oordeelde de rechter?
De tegenpartij verscheen niet in de procedure, waarna verstek werd verleend. De kantonrechter wees de volledige vordering toe, omdat deze niet onrechtmatig of ongegrond werd geacht.
Dat betekende toewijzing van:
1. Schadevergoeding vervangende woonruimte
De huurder kreeg € 3.675,00 toegewezen voor tijdelijke vervangende huisvesting.
Dat is bijzonder.
Waarom? Omdat hier niet alleen de ontruiming zelf centraal stond, maar ook de financiële gevolgen van het verlies van woonruimte.
De rechter accepteerde dus dat de kosten van noodopvang als schade voor rekening van de verhuurder kwamen.
2. Verhuiskosten
Ook de gedwongen verhuiskosten werden toegewezen.
3. Borg terug
De onterecht ingehouden borg moest eveneens worden terugbetaald.
4. Incassokosten en proceskosten
Ook is de verhuurder veroordeeld om de kosten van de procedure te betalen.
Waarom deze uitspraak belangrijk is
Veel huurders denken dat ze weinig kunnen doen als een verhuurder “gewoon de sloten vervangt”.
Deze zaak laat zien dat dat niet klopt.
Een onterechte uithuiszetting kan de verhuurder duur komen te staan.
Niet alleen omdat de huurder terug mag keren, maar ook omdat de schade die ontstaat door dakloosheid of vervangende huisvesting verhaald kan worden.
Dat maakt deze uitspraak extra interessant.
Risicoloos procederen in de praktijk
Voor de huurder was dit een spannende zaak. Zonder juridische hulp was de kans groot dat hij zich simpelweg had neergelegd bij de situatie.
Onze juristen zagen direct dat hier sprake was van een onrechtmatige uithuiszetting en hebben de schade volledig in kaart gebracht.
Dankzij ons litigation model kon de huurder zonder financieel risico procederen met volledige toewijzing als resultaat.
Benieuwd hoe wij jou kunnen helpen? Plan een gratis en vrijblijvend intakegesprek in!
