Geen verhuurvergunning: mag de verhuurder de huur opzeggen?

Heeft uw verhuurder u laten weten dat u de woning moet verlaten omdat er geen verhuurvergunning is verleend of omdat de gemeente de verhuurvergunning heeft geweigerd? Dan hoeft u niet direct te vrezen dat uw huurovereenkomst eindigt. Het ontbreken van een verhuurvergunning betekent namelijk niet automatisch dat een verhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen.

In dit artikel leggen wij uit wat een verhuurvergunning is, welke gevolgen het ontbreken daarvan kan hebben en welke rechten u als huurder heeft.

Steeds meer gemeenten stellen een verhuurvergunning verplicht voor bepaalde woningen of wijken. Met een verhuurvergunning wil de gemeente misstanden op de huurmarkt tegengaan en ervoor zorgen dat verhuurders zich houden aan de regels uit de Wet goed verhuurderschap en de gemeentelijke huisvestingsverordening.

Afhankelijk van de gemeente kan een verhuurder bijvoorbeeld moeten aantonen dat hij voldoet aan eisen op het gebied van goed verhuurderschap, onderhoud, veiligheid en informatieverstrekking aan huurders.

Niet iedere gemeente kent een vergunningplicht en de voorwaarden kunnen per gemeente verschillen.

Nee.

Het ontbreken van een verhuurvergunning betekent niet automatisch dat de huurovereenkomst ongeldig is of eindigt. Er bestaat namelijk een belangrijk onderscheid tussen het bestuursrecht en het huurrecht.

De verhuurvergunning is een bestuursrechtelijke verplichting tussen de gemeente en de verhuurder. De huurovereenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de verhuurder en de huurder.

Dat betekent dat een gemeente kan oordelen dat een verhuurder zonder vergunning handelt, terwijl de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder gewoon blijft bestaan.

Een verhuurder kan een huurovereenkomst alleen beëindigen op één van de wettelijke opzeggingsgronden. Het enkele feit dat een verhuurvergunning ontbreekt, is op zichzelf doorgaans geen wettelijke reden om de huur te beëindigen.

• Dat geldt ook wanneer:
• de vergunning is geweigerd;
• de vergunning is ingetrokken;
• de gemeente handhavend optreedt.

Of een huurovereenkomst uiteindelijk kan worden beëindigd, hangt af van alle omstandigheden van het geval en zal vaak door de kantonrechter moeten worden beoordeeld.

Wanneer een verhuurder zonder de vereiste vergunning verhuurt, kan de gemeente verschillende maatregelen nemen.

Denk bijvoorbeeld aan:

• een bestuurlijke boete;
• een last onder dwangsom;
• een last onder bestuursdwang;
• een aanwijzing om de overtreding te beëindigen.

Deze maatregelen zijn in beginsel gericht tegen de verhuurder en niet tegen de huurder.

Dat betekent niet automatisch dat een huurder zijn woning moet verlaten.

Dat is niet vanzelfsprekend.

Wanneer een verhuurder een woning heeft verhuurd terwijl hij wist of had moeten weten dat een vereiste vergunning ontbrak of niet zou worden verleend, zal een rechter kritisch kijken naar een beroep op datzelfde vergunninggebrek om de huurovereenkomst te beëindigen.

Het uitgangspunt van het huurrecht is dat huurders vergaande huurbescherming genieten. Of een verhuurder zich in een concreet geval op het ontbreken van een vergunning kan beroepen, hangt af van de omstandigheden en de belangen van beide partijen.

Ja.

Er kunnen situaties ontstaan waarin een huurder uiteindelijk toch de woning moet verlaten. Bijvoorbeeld wanneer:

• de woning onbewoonbaar wordt verklaard;
• de gemeente een bewoningsverbod oplegt;
• de woning moet worden gesloopt;
• herstel van de situatie onmogelijk is.

Ook in deze gevallen eindigt de huurovereenkomst echter niet automatisch. Vaak zal een rechter moeten beoordelen welke gevolgen de bestuursrechtelijke situatie heeft voor de bestaande huurovereenkomst.

Heeft uw verhuurder aangegeven dat u de woning moet verlaten omdat een verhuurvergunning ontbreekt of is geweigerd? Neem dan niet direct aan dat dit juridisch juist is.

Wij adviseren u om:

• de huurovereenkomst niet zelf op te zeggen;
• geen beëindigingsovereenkomst te ondertekenen zonder juridisch advies;
• de reden van de opzegging goed te laten beoordelen;
• te onderzoeken welke vergunning precies ontbreekt en welke gevolgen dat daadwerkelijk heeft.

In veel gevallen heeft u als huurder meer rechten dan u denkt.

Wordt u geconfronteerd met een verhuurder die stelt dat u de woning moet verlaten vanwege een ontbrekende of geweigerde verhuurvergunning? Dan is het verstandig om uw situatie juridisch te laten beoordelen.

Onze juristen zijn gespecialiseerd in het huurrecht en beoordelen of een verhuurder de huurovereenkomst daadwerkelijk kan beëindigen. Daarbij kijken wij niet alleen naar het huurrecht, maar ook naar de gemeentelijke regelgeving en de bestuursrechtelijke achtergrond van de vergunning.

Twijfelt u over uw rechten? Neem gerust contact op met LegalSteps voor een vrijblijvend adviesgesprek.