Zaakgegevens
Toelichting op de zaak
In deze zaak probeerde een verhuurder kosten te verhalen op een huurder na een incident in het pand.
Die kosten – ruim € 600 aan “manuren” – werden vervolgens verrekend met de waarborgsom.
De huurder stapte naar de rechter. De vraag:
Wat speelde er precies? (het incident)
Volgens de huurder kwamen door de verhuurder ingeschakelde personen (zoals huismeesters en beveiligers) meerdere keren per dag onaangekondigd binnen in gemeenschappelijke ruimtes. Dit zorgde voor spanning, onveiligheidsgevoelens en discussie met bewoners.
Op 27 maart 2025 escaleerde de situatie:
De volgende dag ontving de huurder een ingebrekestelling.
Volgens de verhuurder:
De verhuurder bracht vervolgens € 605 aan “manuren” in rekening.
Toen de huurder dit niet betaalde, werd de borg van € 594 ingehouden.
Standpunt cliënt
Namens de huurder is aangevoerd dat:
Daarnaast werd benadrukt dat het ging om:
- Interne kosten
- Personeelsinzet
- en niet om schade aan de woning
Oordeel van de kantonrechter
De rechter maakt hier een heel belangrijk juridisch onderscheid dat voor veel huurders relevant is.
1. Wat mag je wél verrekenen met de borg?
Volgens artikel 7:261b BW mag een verhuurder alleen verrekenen als het gaat om:
- schade aan het gehuurde
- of huurachterstand
En alleen als:
- de huurder schriftelijk is geïnformeerd
- en een duidelijke kostenopgave krijgt
2. Wat probeerde de verhuurder hier?
De verhuurder probeerde iets anders:
- kosten voor tijdsbesteding en inzet van medewerkers
- naar aanleiding van een incident
Maar de rechter is daar heel duidelijk over:
- dit zijn geen herstelkosten aan de woning
- en dus mogen ze niet worden verrekend met de borg
3. Belangrijk: contract maakt dit niet anders
De verhuurder verwees nog naar de huurovereenkomst.
Maar de rechter zegt:
- van deze wettelijke regels mag je niet afwijken
Dus zelfs als er in het contract staat dat kosten mogen worden verrekend:
Belangrijke les: borg is géén straf of verdienmodel
Wat deze zaak blootlegt, zie je vaker in de praktijk:
Verhuurders proberen kosten door te belasten via de borg, zoals:
- “manuren”
- interne kosten
- kosten na conflicten of incidenten
Maar de wet is duidelijk:
Alleen concrete schade aan de woning of huurachterstand telt.
Waarom dit voor huurders zo belangrijk is
Veel huurders denken:
“Er is iets gebeurd, dus de verhuurder zal wel gelijk hebben.”
Maar deze uitspraak laat zien:
- zelfs bij een conflict of incident
- zelfs als kosten worden gemaakt
- zelfs als de verhuurder iets beweert
betekent dat nog niet dat de borg mag worden ingehouden.
Risicoloos procederen in de praktijk
De huurder heeft de volledige borg, inclusief kosten, toegewezen gekregen. Tijdens het proces heeft zij geen kosten vooraf hoeven te betalen, terwijl wij haar volledig hebben bijgestaan — zowel binnen als buiten de rechtbank.
Op dit moment ligt het vonnis bij de deurwaarder ter uitvoering en begeleiden wij ook dit traject volledig.
Veel huurders lopen vast bij dit soort zaken. Voor advocaten zijn borgzaken vaak financieel niet interessant vanwege de relatief lage bedragen. En als het al lukt om een advocaat te vinden, zijn de kosten vaak hoger dan de borg zelf.
Dat doen we bij LegalSteps anders.
Benieuwd hoe wij jou kunnen helpen? Plan een gratis en vrijblijvend intakegesprek in!
Conclusie
De rechter maakt korte metten met een praktijk die vaker voorkomt:
- kosten na een incident mag een verhuurder niet verhalen via de borg
Alleen schade aan de woning of huurachterstand telt.
Alles daarbuiten? Dan moet de borg gewoon terug.
